Публична продан на недвижим имот

недвижим имотПублична продан на недвижим имот е нещо, което вълнува малко хора, но може да се окаже изключително интересно. В случай, че сте решили да закупите имот – напр. апартамент или пък къща, една от възможностите която стои пред вас е да закупите имот на публична продан. Публичната продан разкрива своите особености и специфики, поради което е добре да бъдете информирани и да получите необходимите разяснения от специалист в тази област.

Също така е добре да се направи проверка на собствеността, да се провери имотът за тежести – дали има учредени ипотеки (ако има – в полза на кого са, за каква сума), има ли учредени ограничени вещни права (като право на ползване) и прочие. Добре е да се прегледа и самото изпълнително дело в канцеларията на съдебния изпълнител.

Кога може да бъде продаден един имот на публична продан

За да бъде продаден един имот на публична продан е необходимо да бъде образувано изпълнително дело при ЧСИ (съдебния изпълнител може да бъде частен или държавен). Когато някой е длъжник – напр. Добромир е взел паричен заем в размер на 40 000 лв. от Ангел, Добромир не връща заема, съответно Ангел го осъжда да плати с влязло в сила съдебно решение, Добромир не плаща доброволно и Ангел образува дело при съдебен изпълнител. Добромир има 2 апартамента – единият в гр. София, другият в гр. Монтана. По молба на Ангел съдебният изпълнител насочва изпълнение към апартамента в гр. София, т.е. иска да бъде продаден и от получената от продажбата сума да удовлетвори своето вземане.

Един имот може да бъде изнесен на публична продан и в случаите, когато е водено дело за делба. При съсобственост без значение как е възникнала – дали става дума за наследяване или съсобствеността има друг произход, при неразбирателство между съсобствениците може да бъде заведено дело в съда с цел да се прекрати съсобствеността. Ако имотът е неподеляем – напр. имаме един наследствен тристаен апартамент или една малка къща, а наследниците са 3-ма, 4-ма, след като влезне в сила съдебното решение, отново се образува дело при съдебен изпълнител и имотът се изнася на публична продан, като от получената сума съделителите съобразно дяловете си получават определена сума пари.

Каква е процедурата при публична продан на недвижим имот

Преди да се пристъпи към проданта е необходимо да бъдат извършени определени действия. На първо място, съдебният изпълнител следва да направи проверка относно собствеността на имота, прави справка в Агенцията по вписванията (АВ) и за тежести на имота. Абсолютно задължително е за да се пристъпи към изпълнение, преди това съдебният изпълнител да е наложим възбрана на имота. Имотите се възбраняват като се изпраща Съобщение до Службата по вписванията и съответно възбраната се вписва в книгите по вписванията, на длъжника също следва да се  изпрати съобщение, че неговият имот е възбранен, длъжникът може да бъде уведомен и още с връчването на Поканата за доброволно изпълнение, че е наложена възбрана на имота му.

На следващо място, необходимо е и да бъде извършен опис на имота.

Как се определя началната цена, от която ще започне наддаването

Съдебният изпълнител следва да назначи вещо лице за определяне на стойността на имота. Заключението на вещото лице се съобщава на страните, които могат да го оспорят в 7-дневен срок. Страната, която оспорва заключението следва да посочи друго вещо лице, което да извърши повторна оценка, като заплати и разноските за това. В случай на две или повече оценки началната цена се определя като средноаритметична стойност от всички оценки. Оценката е напр. цена 100 000 лв. Законът обаче казва, че при първа продан началната цена, от която ще започне наддаването е 80% от оценката на имота, т.е. в нашия случай ще е 80 000 лв. Има още едно изискване – началната цена не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота.

Обявление за публично продаване

Публичната продан трябва да бъде разгласена. Съдебният изпълнител изготвя обявление. То има определено съдържание, като следва да бъде описан имотът, посочва се собственика, също така ако има учредени ипотеки и те следва да се посочат, има ли установени към момента на възбраната ограничени вещни права върху имота (напр. право на ползване), вписани ли са искови молби, възбрани и договори за наем, посочва се началната цена, от която ще започне публичната продан. В обявлението се посочва и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта – напр. от 13.06.2022г. до 13.07.2022г. Публичната продан продължава 1 месец. Проданта приключва в края на работното време в последния ден.

В обявлението се посочва и времето, през което имотът може да бъде преглеждан от лицата, който желаят да го купят.

Обявлението се поставя на четири места:

  • в канцеларията на съдебния изпълнител;
  • в сградата на районния съд;
  • в сградата на общината, съответно кметството по местонахождение на имота;
  • както и на самия имот.

Обявлението се публикува и на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението. Камарата на ЧСИ поддържа и Регистър на публичните продажби, където се публикуват обявления за публична продажба на имущество, публикувани от членовете на Камарата на Частните Съдебни Изпълнители в България.

Наддавателни предложения за публична покупка на недвижим имот

В публична продан може да участва всяко лице. За да участва едно лице в публичната продан е необходимо да подаде наддавателно предложение.

Кандидатите за купувачи, които участват в наддването, се наричат наддавачи. Наддавателното предложение се подава в затворен плик, като се посочва сумата, за която наддавачът желае да купи имота, която сума не може да бъде по-ниска от посочената в обявлението (от началната цена), посочват се и данни за самия наддавач, също така се представя и платежен документ за внесен задатък. При публичната продан има една особеност, а именно всеки които желае да участва трябва да внесе задатък в размер на 10% от началната цена. Задатъкът се внася по сметка на съдебния изпълнител. Ако началната цена е в размер на 100 000 лв., задатъкът ще бъде в размер на 10 000 лв. Наддавателните предложения се правят в канцеларията на районния съд, а не при съдебният изпълнител. Един наддавач може да направи само едно наддавателно предложение. Длъжникът не може да бъде наддавач.

 

Отваряне на пликовете

Публичната продан продължава 1 месец, в продължение на който могат да се правят наддавателни предложения, могат да се правят огледи на място, също така могат и да се преглеждат документите, както в канцеларията на районния съд, така и в канцеларията на съдебния изпълнител. След като изтече този месец на следващия работен ден в сградата на районния съд следва отварянето на пликовете.

Пликовете се отварят от съдебния изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи в сградата на районния съд. Съдебният изпълнител изготвя протокол, в който се вписват наддавачите и наддавателните предложения по реда на отваряне на пликовете. За купувач се обявява този наддавач, който е предложим най-висока цена, като е направил валидно наддавателно предложение. Напр. началната цена е била 100 000 лв, направени се 10 наддавателни предложения, като най-високата цена, която е предложена е 130 000 лв. за купувач се обявява този наддавач, който е предложим тази цена.

Възможно е предложената най-висока цена да е 130 000 лв., но някои от присъстващите наддавачи да иска да предложи по-висока. В този случай се провежда незабавен търг с явно наддаване. Стъпката е един зададък, т.е. ако задатъкът е 10 000 лв. и предложената най-висока цена е в размер на 130 000 лв., наддавачът, който иска да предложи по-висока цена може да предложи да закупи имота за цена  в размер на 140 000 лв. И тук след провеждането на явния търг за купувач се обявява този, който е предложил най-висока цена.

Плащане на цената на закупения имот

След като бъде обявен за купувач, наддавачът следва да плати цената. Цената се заплаща в 2-седмичен срок, който срок се брой от обявяването му за купувач, като се приспада внесеният задатък. Цената се превежда по специална сметка на съдебния изпълнител. Ако в този 2-седмичен срок обявеният за купувач не внесе сумата, то той губи внесения по-рано задатък. Съдебният изпълнител обявява за купувач на имота наддавача, който е предложил следващата най-висока цена, който следва отново в 2-седмичен срок да плати. Задатъците на всички останали наддавачи се връщат обратно от съдебния изпълнител.

Постановление на съдебният изпълнител за възлагане на имота на обявения за купувач

Ако първоначално обявеният за купувач плати в срок, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление. Вещнопрехвърлителният ефект настъпва след като постановлението за възлагане влезне в сила, от този момент обявеният за купувач става собственик на имота. Постановлението за възлагане може да бъде обжалвано, но само от определени лица, а именно:

  1. наддавач;
  2. взискател, ако е участвал като наддавач;
  3. от длъжника.

Основанията за обжалване са също ограничени. Постановление може да се обжалва поради това, че:

  1. наддаването при публичната продан не е извършено надлежно;
  2. или имуществото не е възложено по най-високата предложена цена.

Недействителност на публичната продан

Самата публична продан може да се атакува по исков ред, т.е. може да се заведе дело в съда, като се твърди, че проданта е недействителна. Проданта може да се атакува, но само ако е налице поне един от двата посочени в закона порока, а именно: 1) когато имотът е бил възложен на лице, което няма право да участва в наддаването и когато 2) имотът е бил възложен, макар че купувачът не е платил цената.

Възможно е трето лице да твърди, че има права на собственост върху продадения на публична продан имот. В този случай това трето лице не може да атакува самата продан, като твърди че на това основания тя е недействителна. Пътят на защита е друг – а именно да се брани с иск за собственост. Така е възможно лицето, което е купило имота на публична продан да загуби собствеността и да бъде лишен от владение на имота.

Адвокат по изпълнителни дела

Имате нужда от адвокатска консултация при образуване на изпълнително дело?